Christian RACLOT

Directeur Foncière Dijonnaise
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Dans le cadre d'un bail de location d'un logement (soumis à la loi du 6 juillet 1989), bailleur et locataire sont tenus à certaines obligations :

- Paiement du loyer et des charges : Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges à la date déterminée dans le bail et cela même s'il considère que le bailleur ne remplit pas ses obligations. Le locataire ne peut décider seul de ne plus payer le loyer : pour cela, il doit obtenir l'autorisation préalable du juge.

-Etat du logement : Si le bailleur doit délivrer un logement décent en bon état d'usage et de réparation, le locataire doit, de son côté, entretenir le logement en le maintenant en état. Il doit donc se charger de l'entretien courant et des réparations locatives dont la liste est définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987: il s'agit essentiellement des « petites réparations ».

- Travaux : Le locataire peut effectuer certains travaux d'aménagement dit « d'embellissement » (papier peint, peinture,...), sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Toutefois, il ne peut pas réaliser des travaux de transformation sans l'accord écrit du bailleur. A défaut, le bailleur pourra exiger, à la sortie du locataire, la remise en état du bien aux frais du -locataire, ou bien, bénéficiera des transformations sans indemnisation.

- Usage et jouissance du logement : Le locataire doit utiliser paisiblement le logement en respectant le voisinage. Il doit respecter le règlement de copropriété ou règlement intérieur s'il s'agit d'un immeuble collectif. Ce règlement peut par exemple interdire d'étendre son linge sur les rambardes des balcons, de jouer au ballon sur les pelouses, etc... Le locataire doit également respecter la destination prévue dans le bail de location. Si le bien est destiné à l'habitation uniquement, le locataire ne peut pas exercer une activité commerciale par exemple. Le locataire n'a pas le droit de sous-louer une partie ou la totalité de son logement sans l'accord préalable et écrit du bailleur. De son côté, le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement.

- Accès au logement : Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la réalisation de certains travaux décidés par le bailleur (réparations urgentes, amélioration de la performance énergétique, mise aux normes de décence,...). Ce dernier devra toutefois respecter une procédure précise pour la réalisation de ces travaux. Le locataire doit également laisser l'accès au logement pour sa vente ou sa relocation, deux heures pendant les jours ouvrables. A défaut d'accord entre le bailleur et le locataire, les heures de visite sont fixées entre 17 et 19 heures.

- Assurance : Le locataire à l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs (dégât des eaux, incendie,...). Il doit fournir l'attestation d'assurance lors de la remise des clés, et justifier chaque année, auprès du bailleur, de son renouvellement. En l'absence de justificatif d'assurance, le bailleur peut lancer une procédure de résiliation de bail, ou bien souscrire une assurance en lieu et place du locataire et répercuter le coût auprès de celui-ci. Ces obligations sont reprises dans la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs devant être annexée au bail.