Patrick Duque-Prieto

Gérant Agence Laforêt à Dijon et Quetigny
https://www.laforet.com

La rentabilité d'un investissement locatif est fragile, un accident de parcours est vite arrivé : chômage, séparation, maladie... sont des évènements susceptibles d'influer sur la capacité du locataire à régler ses loyers et peuvent de surcroit déstabiliser un budget. Opter pour une Assurance plutôt qu'une caution est un choix judicieux. Depuis 2009, il n'est plus possible de cumuler caution et assurance loyers impayés. Or, actionner une caution est souvent long et couteux (procédure judiciaire, frais et honoraires des auxiliaires de justice, caution parfois insolvable ...) alors que durant cette période, le propriétaire doit continuer à payer les charges afférentes au bien loué sans encaisser de loyer. En souscrivant une assurance contre les loyers impayés, le propriétaire sera indemnisé sans avoir à attendre le résultat d'une procédure. Il s'agit du paiement au propriétaire des loyers, charges et taxes impayés par le locataire. L'assureur se chargeant d'engager la procédure judiciaire. Généralement, les assurances loyers impayés peuvent aussi garantir le propriétaire contre les conséquences pécuniaires des dégradations, altérations ou destructions des biens immobiliers imputables au locataire et causées durant la période d'occupation. La plupart de ces assurances sont souvent aussi assorties d'une protection juridique qui garantit la défense du propriétaire en cas de conflit l'opposant à son locataire si le litige a pour origine l'exécution du contrat de location. Dans les options proposées sur le marché, il est aussi possible à travers ce type d'assurance de se prémunir contre la vacance et la carence locative. L'assureur prend en charge la perte de loyers en première location sur des logements neufs (vacance) ou la perte de loyers entre deux locations (carence). Le niveau et les garanties varient selon les compagnies d'assurances et le montant du loyer. S'il s'agit d'un contrat individuel ne concernant qu'un logement, le prix varie entre 2% et 4,5% du montant du loyer Les agences ayant une activité d'administration de biens proposent et conseillent des solutions d'assurances et de garanties concernant la location des biens dans leurs prestations Quelques chiffres clefs: • 15E = coût moyen par mois d'une Assurance Loyers Impayés • 18 mois = durée moyenne d’une procédure d'expulsion • 3000E = coût moyen d'une procédure d'expulsion et son recouvrement soit en moyenne 21 ans de cotisations d'assurance loyers impayés • 160 000 = nombre de ménages assignés pour contentieux locatifs en 2016, avec une augmentation de plus de 20% en 10 ans • 83% = part des impayés suite à un aléa de la vie (chômage, divorce, baisse de revenus, départ en retraite, problème de santé, accident ...) • 48%= part des impayés représentant plus de 6 mois de loyers Il existe aussi sur ce marché des assurances loyers impayés des intervenants comme Action Logement qui pilote des garanties avec le dispositif nommé Visale. Enfin, pour être complet sur ce sujet, il faut aussi mentionner l'apparition de nouveaux intervenants qui proposent directement et financièrement des contrats de cautionnement aux locataires pour favoriser leur accession au marché locatif privé.