Séverine TARDY

Présentation rapide de l'expert
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La publicité foncière est l'outil indispensable garantissant l'efficacité du droit de propriété immobilier. Elle assure la sécurité juridique du commerce immobilier et du crédit hypothécaire tout en remplissant des objectifs fiscaux, d'intérêt général et d'information des tiers.

Histoire

Le principe de la publicité foncière émerge à la fin du XVllème siècle mais c'est l'évolution de la société qui impose au Second Empire le recours à la publicité foncière et à l'hypothèque. Le système actuel repose sur les décrets du 4 janvier 1955 et du 14 octobre 1955, modifiés à plusieurs reprises.

I- Présentation générale

La publicité foncière est un ensemble de procédures administratives qui permettent de conférer aux actes relatifs à la propriété immobilière une présomption de preuve dès lors qu'ils sont publiés. Elle est assurée par un ensemble de registres et de fichiers géré par un service dépendant de l'administration fiscale. Le fichier immobilier permet de retrouver dans les différents registres les documents intéressant un immeuble déterminé ou une personne quelconque, et donne un résumé de la situation juridique d'un immeuble. Le fichier immobilier a été informatisé depuis 2003. Le registre foncier est géré par le service chargé de la publicité foncière (SPF), service administratif dépendant du ministère des finances et plus précisément de la Direction générale des impôts. Le contrôle qui y est opéré est un contrôle purement formel, le fond du droit n'étant pas vérifié. Le SPF dépend du centre des impôts dans chaque département. Il est fixé en fonction du lieu de situation de l'immeuble quelle que soit la résidence du rédacteur de l'acte soumis à publicité.

II. Les principes directeurs de la publicité foncière

Le décret du 4 janvier 1955 énumère l'ensemble des droits obligatoirement soumis à publicité. Il s'agit essentiellement des ventes, constitution d'hypothèques ou de servitudes, attestation immobilière suite à un décès.... Certains droits personnels peuvent également être publiés, notamment les baux de longue durée. Les actes admis à la publicité foncière sont ceux établis par un notaire, une décision de justice ou un acte administratif. L'acte rendant propriétaire le vendeur doit obligatoirement être publié préalablement à l'inscription de celui de l'acquéreur. C’est le principe de l'effet relatif. Cette obligation permet de s'assurer que la chaine des transmissions du bien n'a pas été rompue. Il existe néanmoins quelques exceptions. La publicité foncière est par principe non constitutive de droits. Elle ne fait que les consolider en assurant l'opposabilité du droit contenu dans le titre et donc son rang en cas de conflit.

III- Informations pratiques

Les notaires, et autres autorités administratives sont chargés de procéder aux formalités indépendamment de la volonté des parties en déposant les documents requis auprès du service de la publicité foncière (en général deux copies authentiques de l'acte). Le délai principal est d'un mois pour déposer les actes. Aujourd'hui, la majorité des actes sont soumis à la formalité fusionnée : le dépôt et le paiement des taxes, basées sur les estimations faites dans l'acte, se font en même temps au service de la publicité foncière. Les droits de mutation à titre onéreux sont actuellement en matière de vente immobilière d'environ 5,80 %. Pour les actes non soumis aux droits de mutation, il est perçu une taxe de publicité foncière d'environ 0,715%. A cela se rajoute une contribution de sécurité immobilière liquidée au taux unique de 0,10%. Dans tous les cas où un droit est exigible, l'inobservation des délais impartis pour son versement donne lieu à l'application de l'intérêt de retard, assorti d'une majoration passé un certain délai. Si les documents déposés ne remplissent pas les conditions légales le service de publicité foncière est en droit de refuser le dépôt ou après l'avoir accepté d'en rejeter la formalité. Une mention de publication est apposée sur la copie authentique de l'acte soumis à la publicité. Tout usager qui en fait la demande écrite à accès au fichier immobilier et aux actes publiés même si il n'est pas intervenu à cet acte.